税務相談ブログ

2012年9月11日 火曜日

本日の税務相談!

本日の税務相談です。
少し長いですが、ご参考になればと思います。


 30歳代女です。
 現在、マンションを購入を決め、契約が完了、ローンの審査も通り、まもなくマンションの全額支払という段階です。
 ところが、急遽、1年後に結婚をすることになりました。
 そこで、このマンションをどうしていくべきか悩んでいます。

 今現在では、名義は自分のみ、約3000万を35年ローンで自分1人で組もうとしています。
 元々はしばらく1人でいる予定で購入の準備をしていましたし、相手の家の都合ですぐには結婚できない事情があります。
 1年後結婚したら、相手とは、私が購入したマンションに住み、二人で支払いをし、相手支払い分と同対価の名義を入れる(共同名義)ことにしようと話しているのですが、果たしてその方法が正しいのか、贈与?譲渡?という扱いになるのか、多額の税金がかかるのではないかという不安があります。
 やはり節税はしたいので、節税しながら、違法することなく正しく手続きするにはどういう方法を取るべきか、ご教授いただけないでしょうか。

【質問1】
 相手と50:50の共同名義にし、その分の対価費用を私が受け、
 (例えばマンションが4000万の場合、2000万ずつで彼から2000万を受ける)
 私のローンの繰上返済に充てた場合、どういう税金がお互いにかかってくるのでしょうか。

 【質問2】
 上記【質問1】の状況で、その対価分を彼がローンを組むことになった場合は、彼は住宅ローン減税の対象にはならないのでしょうか

 【質問3】
 名義変更等の手続きは結婚後に行うものでしょうか

 【質問4】
 結婚前に購入したマンションを結婚後二人名義にし、二人でローンを払って行くにはどのような方法があるでしょうか。


 
 質問1
 そうすると、あなたが相手に2000万円でマンションを売却することになります。あなたには譲渡所得税がかかります。相手には不動産取得税がかかります。後は、名義変更のための登録免許税ですね。

質問2
 結婚後に売却を行いますと、親族間の売買のため住宅ロ−ン減税は受けられません。結婚前に行えば他人同士の売買ですので住宅ロ−ン減税は受けられるものと思われます。

質問3
 上記を踏まえ、ご結婚前に行った方がお得かと思われます。

質問4
 二人の名義にしなくても、年間110万円以内なら贈与税は非課税です。相手から贈与を受けてロ−ンを支払っていく方法もあります。
 また、婚姻後、20年経過すれば2000万円まででしたら贈与税の非課税の規定もございます。その時に名義変更してはいかがでしょう。
 ただ、ご質問の通りでしたら、ご質問1の通り、結婚前に売買することをお勧めいたします。

確かに、悩ましいところですね。
大きくお金が動くときは、必ず税金が付いて回ります。
事前に確認をしてから、行動に移しましょう!

まだまだ、暑い日が続きます。
皆さま、お体ご自愛ください!
川崎市宮前区鷺沼、税理士五味英樹の税務相談ブログでした。


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投稿者 税理士 五味英樹事務所

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