税務相談ブログ

2012年12月21日 金曜日

マンション賃貸に関わる確定申告・還付申告の可否について。サラリ-マンが賃貸用不動産を持ったケ-ス。

今回も個人の確定申告がらみの相談です。
早速、質問内容に入ります。


 ●今年3月に、4年間生活した自己保有マンションから新たに購入した別のマンションに引越ししました。
 ●マンションについては当面賃貸目的で所有を継続しようとし、賃貸募集を行いましたが、結果としては未契約の状況です(年内に成約し1ヶ月分の賃料収入を得る可能性はあり)。
 ●旧マンションに関わるコストとしては概ね以下が考えられます。
   ・管理費・修繕費:月2万円
   ・固定資産税:年10万円
   ・減価償却費(想定):年100万円
   ・転居に関わる費用:20万円
 ●仮に今年1年のマンション賃貸に関わる収支を試算すると概ね以下のようになると思います。
   収入:15万円(家賃1ヶ月分)
   支出:148万円(管理費等は4月以降の9ヶ月分を織り込み)
   差引収支:▲133万円
 ●私個人は給与所得者で年間1000万円程度の給与収入があります。
 ●旧マンションは賃貸する一方、状況によっては売却することも検討しています。

【質問1】
上記のようなケースにおいて、マンション賃貸に関して、確定申告はできるのでしょうか?
  →年内契約であれば、事業開始は本年となりますね。
   確定申告は可能です。

【質問2】
確定申告が出来る場合、今年1年は赤字ということになりますが、還付申告というものを行うことができるのでしょうか?
  →ご自身の給与所得と損益通算いたしまして観応申告は可能と思われます。

【質問3】
還付申告が出来るとしたら、形としては、給与所得と「損益通算」されることになるのでしょうか?(源泉徴収分の一部の返還が受けられるのでしょうか?)
  →おっしゃる通りです。
   源泉徴収税額の一部が還付されます。

【質問4】
今年の赤字(損失)は来年に繰越できるのでしょうか?(来年マンション賃貸で黒字となった場合、通算できるのしょうか?)
  →他の所得(今回のケ-スでは給与所得)と通算してなお損失が残るなら3年間繰り越し控除可能です。
   但し、今回のケ-スでは給与所得が約1000万円ですので、控除しきれてしまうと思われます。

【質問5】
マンション賃貸収入に関しても、青色申告は出来るのでしょうか? 青色申告の方がメリットがあるのでしょうか?
  →青色申告ですと事業的規模でない場合に10万円の特別控除がございます。   
   青色申告をお勧めします。

【質問6】
来年、旧マンションを売却した場合に、今年の賃貸に関わる確定申告に何らかの影響が及ぶことはありますか?
  →影響はありません。
   来年、旧マンションを売却しても、来年の賃貸の損益計算にも何も影響は及ぼしません。
   ご留意ください。

【質問7】
来年、旧マンションを売却した場合に、取得価格に比し売却価格が低かった場合、この「売却損失」に関して、何らかの税務上の控除を得る手段はありますか?
  →旧マンションは事業用の不動産ですので、売却損が出ても、給与所得とは損益通算ができません。
   仮に、他の不動産の譲渡で売却益が出ていると不動産の売却同士なら損益通算は可能です。

ちなみに、上記費用の中に「転居費用 20万円」とありますが、これは不動産賃貸の経費とはなりません。
ご留意くださいませ。

年末調整の作業の真っただ中ですが、意外と書類の不備が目立ちます。
必要事項をきちっと記入することがサラリ-マンの一番の節税となります。
ご不明点等、ございましたらお気軽にご相談ください!

川崎市宮前区鷺沼、税理士 五味英樹事務所の税務相談ブログでした!

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投稿者 税理士 五味英樹事務所

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